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作者： 陳穎芃 | 中時電子報 – 2012年5月20日 上午5:30
工商時報【陳穎芃】

■美國經濟雖然有好轉跡象，但是住宅查封拍賣與信貸緊縮，使得美國住宅自有率降到15年的低點 。

■Mounting foreclosures are displacing borrowers, while a lack of inventory has kept home sales from accelerating amid record affordability, the National Association of Realtors reported April 19.

儘管近日經濟數據透露美國房市有好轉跡象，但在信貸緊縮與高失業率籠罩下，住宅自有率在第1季跌至15年低點，暗示房市距離崩盤前高點仍有大段距離。

倫敦投資機構Capital Economics的房地產經紀師狄格爾（Paul Diggle）於近日報告中表示：「雖然房價與房貸利率雙雙下滑顯得買屋比租屋划算，但信用房貸市場的高門檻仍讓許多家庭無法抓緊購屋時機。」

美國商務部人口普查局最新調查顯示，今年第1季國內住宅自有率較去年同期下滑1個百分點至65.4％，是1997年第1季以來最低，且和2004年第4季的69.2％高點相差3.8個百分點。

銀行房貸門檻拉高

儘管今年1、2月美國二手屋出現5年來最佳市況，使得部分人士看好今年房市景氣好轉，但越來越多屋主還不起房貸仍將造成查封案件增加，相對壓迫房價。即便就業市場稍有起色，但銀行要求的信用及頭期款門檻比過去更高，還是令許多人無法輕易購屋。

今年第1季美國包括東北、中西部、南部及西部地區的住宅自有率普遍較去年同期下滑，其中西部地區住宅自有率跌至59.9％，是全國最低的地區。中西部住宅自有率69.5％位居全國之冠。

就年齡分布來看，65歲以上的老年人仍舊是住宅自有率最高的族群，其80.9％的自有比率和2006年水平不相上下。35歲以下的年輕人反而是住宅自有率最低的族群，且從去年同期的37.9％降至36.8％。

就人種分布來看，財務狀況與社會地位普遍較高的美國白人仍是全美住宅自有率最高的族群，但第1季自有比率卻從去年同期的74.1％降至73.5％。西班牙裔美國人的住宅自有率也在第1季降至46.3％，而非裔美國人的住宅自有率僅43.1％。

太平洋投資管理公司房貸債券部門主管賽門（Scott Simon）預期，美國住宅自有率將在2015年底前降至64％以下，且此後數年將維持在低水位。他表示：「2017年前住宅自有率會繼續下滑，到了2020年會更低。」

想有個家 愈來愈難

儘管住宅自有率下滑，但住宅空屋率卻未隨之減少，因為買不起房子的美國人相對助長租屋市場。

房地產估價公司Clear Capital分析部門總監維拉寇特（Alex Villacorte）表示：「由於過去6年來房屋遭查封的案件不斷增加，許多屋主如今都成了租戶。」

今年第1季美國出租房屋空置率從去年同期的9.7％降至8.8％，也低於去年第4季的9.4％。以地區分布來看，美國西部出租房屋空置率在第1季達到6.3％，是全國最低的地區，而最高的則是空置率10.8％的南部地區。

維拉寇特表示，在租屋需求大增的情況下，越來越多投資客買下賤價急售屋，再加以裝潢出租，使得租金水漲船高。

今年第1季租金詢問價中間值約在721美元，年增5.6％。東北地區第1季租金詢問價約932美元，是全美租金最貴地區，其次是西部地區的845美元及南部地區的660美元。

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