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作者： 賴寧寧 | 商業周刊 – 2012年6月6日 下午3:13
央行打房越打越狠！這次，連一般民眾的換屋、置產，都受到衝擊。

五月底起，央行實施第三波選擇性信用管制。相較於第一次、第二次信用管制，把購置第二屋貸款成數，一路從八成降到六成；這一次，央行鎖定第一屋貸款，若資金用途，是購買「管制區」( 指台北市、新北市十三區 ) 內的房子，貸款成數從七成降為六成，且，殺傷力最強的是，新舊屋的貸款金額將合併計算，以新屋房價的六成為上限，將迫使自備款不足、卻想在「管制區」購屋者，只能先賣房、再買房。

換屋族先受罪！
被迫先賣再買，成本更高

舉例說明，老王有一間台北市的舊公寓，零貸款，市價一千萬元，想在台北市換大一點的房子，市價一千五百萬元；過去，他可拿老屋貸款，假設借出六百萬元當頭期款，一千五百萬元的新屋，貸款六成，九百萬元，加上舊屋借出的六百萬元，總共一千五百萬元，只要簡單裝潢，便可換屋。

但，第三波選擇性信用管制實施後，上述做法就行不通。因為，老屋貸款要合併在新屋貸款裡，而新屋只能貸六成、九百萬元，但，九百萬元扣掉六百萬元，老王只能貸三百萬元。

在新制下，如果老王仍要換屋，只能先賣老屋，籌到現金，才能買新屋；但一家老小為了換屋，過戶、裝潢至少要花六個月，這段期間得在外租房子，相當麻煩。這將迫使現金不足的老王，選擇放棄。

除了換屋族受到影響，打算幫小孩、父母購置第二屋者，購屋門檻也大幅提高。偏偏，上述換屋、購置第二屋的民眾，占台北市購屋族的多數。根據永慶房屋最新資料，台北市購屋動機中，投資僅占五％，換屋、置產分別為三四％、二二％。亦即，為了打擊五％，卻要近六成的民眾跟著受罪。

央行「寧可錯殺一百，也不放過一人」，讓中產階級正常購屋需求，踢到鐵板。但資金充裕、與銀行關係良好的投資大戶，卻影響不大。

大戶有對策！
向海外調錢或換名目借錢

因為，這類大戶若有心炒房，就有辦法調度海外資金、利用人頭戶、或以其他名義向銀行借款。這也可以解釋，為何央行頻頻出手，北部精華區的豪宅、中古屋，價格還是一路往上爬，因為，信用管制只能管到沒錢的人，難以管制有錢的人。

每次央行出手，房市通常在短暫休息後，又持續上揚。根據信義房屋統計，二○一○年第二季推出第一次信用管制，當季台北市中古屋平均每坪單價約四十九萬元，隔季雖小幅拉回，其後又立刻走高；第二次信用管制更是失效，隔季房價不降反升；房價在今年第一季達五十六萬元新高，較第一次信用管制前、也就是兩年前，足足上漲兩成！

新北市房價更誇張，同期間，由每坪近二十二萬元，漲到近二十九萬元，漲幅超過三成。

央行每信用管制一次，房價就跳高一階，證明該政策工具已失效。第三次信用管制恐怕也難逃宿命。

房價越打越高！
資金源源不斷流入

淡江大學產經系副教授莊孟翰認為，房價越打越高，與資金源源不斷流入房市有關。台灣的房屋貸款，十年成長八九％，建築貸款成長二四二％，資金是房價的血脈，貸款容易，房價就漲。資金潮早就湧現，「為何等到房價出現三百萬元，才來關心房價？」莊孟翰質疑。

市場利率長期處於低檔，銀行體系資金氾濫，海外資金匯入，加上國內外投資環境不佳，資金轉往房市， 這些資金， 都是柴火。房價則像灶上的水壺，央行盡往壺裏加冰，也無法降溫。當一捆捆的薪柴不斷往灶裡燒，水能不沸嗎？

除非，台灣能夠阻斷海外資金流入，或者調升利率，否則，任何金融措施，都只有短暫嚇阻作用而已。