Realtor瑞爾特國際不動產有限公司

作者： 文：陳淑泰 | Smart智富月刊 – 2012年5月31日 下午12:54

買便宜房有門道，但是，手上若有房子要賣，如何能賣高價？投資過上百間房屋、平均一個月賣出一間房的房地產達人蔡璟柏分析，賣屋開價原則要「有點高又不會太高」，可按希望成交價格的1.3倍開價。同時，賣家應用最少預算把房子「賣相極大化」；最後，應視物件條件找到適合的仲介。以下針對上述3項操作原則一一詳述。

首先，賣房子，價格開得低，可能被買家砍更兇，如果開太高，買家可能連看都不願意。蔡璟柏建議，開價以希望成交價的1.3倍最適中，舉例，希望賣價成交在1,200萬元，大約可用1,560萬元開價。

因為價格再往上，看屋的買家人數會變少；但也不要為了吸引買方來看屋，就開低價，因為每年6、7月以前是房地產傳統淡季，屬買方市場，此時大部分買家出價都殺很凶，一般都是「先打8折再去尾數」、甚至更多，因此賣方逆向思考，開價就不能太低，至少勿低於理想成交價的1.2倍。

其次是，若希望房子能賣好價錢，物件的「賣相」十分重要。如何把房子「包裝」得美美、又不用花大錢？蔡璟柏建議，可從美化屋內及樓梯間兩部分下手。

就以房屋內部必要的美化為例，像是基本清潔及牆壁粉刷一定要做，天花板和地板可以不動，但牆壁粉刷前後的觀感差很大，所以一定要做。不過，最好不要在梅雨季節粉刷，因為很快會「長毛」（發霉），或發出霉味。另外，能刷洗乾淨的器具，如廚房廚具、浴室的瓷磚等，一定要清乾淨，這部分只須投入少少的清潔費，效果卻極佳。

而廚具不用換新，但馬桶一定換：馬桶是天天發生「肌膚之親」的地方，舊馬桶會讓買家覺得「噁心」、觀感差，建議一定要換成新品。

若房子有怪味會讓看屋者很快打退堂鼓、不想久待，且擔心異味永久無法消除，建議賣家一定要先處理。去除方法可先買薰香油的燈，薰個3天，然後放室內芳香劑或空氣清淨機。

至於美化樓梯間，一般人賣房子會認為，樓梯間等公共區域不需要特別整理，但是按蔡璟柏多年買賣經驗，「有整理，一定有差！」不用花大錢就能達到拉抬房價，例如可以整理收件郵箱、粉刷老舊公寓的樓梯間等等。

最後，房子要賣好價錢，是否選對房仲也是一門學問。蔡璟柏說，如果你的房子地點好、條件佳，比如是台北市大安、信義、松山、中正等區，那一定要開放愈多仲介去相互競價，最好是找5家以上，歡迎大家都來談；有時候二、三線的房仲公司，就可能為你創高價。

如果是地點偏僻的冷門地段，比如新北市的蘆洲、土城，則要找有品牌的一線仲介，像信義、永慶等，簽專任約獨賣，爭取較多的曝光機會，這時候仲介的品牌效益就會發揮。一般專任約都簽3個月，但建議你只簽2個月，給房仲公司壓力，業者會趕快幫你clean掉（成交），會加緊腳步幫你貼「小蜜蜂」或上DM、上總部網頁的強打輪播物件，廣告效果強。

另外，還有一個小撇步，可利用房仲業者之間捉對競爭的態勢，例如東森和21世紀兩家房仲在業界就競爭激烈，房子想賣高價，可以刻意委託這兩家一起賣，價格就容易拱高。