都更修法出爐 調高同意門檻
  
中央社 – 2012年6月15日 上午5:31

（中央社記者蔡和穎台北14日電）內政部都市更新條例修法版本今天出爐，擬調高都更同意門檻，改採以都更後的權利價值補償，及強化公有地參與機制。內政部長李鴻源說，修法保障居住者權益，調整政府角色。

內政部下午召開記者會，公布內政部版都市更新條例修法草案，草案日前已在部務會報通過，將函報行政院審議，預計立法院下會期開議前，可送立院審議。

李鴻源表示，都更條例現行條文總計67條，本次共計擬修正48條，新增17條，刪除1條，修正後條文共計83條，「除主管官署外幾乎其他都修過」，改革幅度可說歷次之最。

李鴻源指出，這次修法主要有7大面向，包括「強化都市計畫與都市更新之連結及公益性」、「完善權利變換機制與風險控管」、「強化資訊公開對等與民眾參與機制」、「改善多數決強制實施機制與積極強化程序正義」、「全面補強參與都更與現住戶的權益保障措施」、「修正公有土地參與都更機制」、「解決實務執行的爭議與困難」。

李鴻源說，過去大家詬病「住宅改建」與都市計劃較無關，新版草案規定，未來都更單元應經都市計劃委員會審議通過，自行劃定更新單元則需併同事業概要計畫，概要提出時，也須經地方的都市計畫更新審議委員會實質審查。

內政部修法也刪除現行都更條例第25條之1有關可對少數不同意合建地主進行「強制徵收」規定，李鴻源說，內政部認為有違憲法保障人權居住權的疑義，因此刪除，保障民眾權益。

新版都更條例草案第54條修正代拆規定，將分為政府主導都更及民間主導都更2部份，政府主導者由政府代為執行；民間主導則分3階段，若雙方協調、主管機關協調不成，交由司法機關裁判後，由主管機關代拆。

對於都更戶權利價值的補償，李鴻源表示，新法將由現在以更新前的價值補償，改為更新後的價值補償，讓都更戶真正享受都市更新帶來的利益。

都更條例修正後，都更成案同意門檻將大幅提高，李鴻源說，都更事業概要同意比例由現行1/10，提高到3/10或5/10；都更計畫同意比率由目前1/2到3/4不等，依劃定更新地區類別，分別提高到2/3到9/10。

草案也強調「資訊公開」，修法版本確保重要通知會到所有權利人手裡，如涉權力變換分配、土地改良物拆遷等重要事項，必要時可準用「公示送達」刊登公告；主管機關審議相關計畫後，有「重要變更」影響所有人權益時，可再一次公開展覽，讓所有權人有第2次撤回同意書的機會。1010614

空總小帝寶 各路人馬搶破頭
  

 中實戶股災內傷 房市首購族增加

北市大安我的家
大安買屋大安賣屋大安房屋大安房子大安店面大安店舖大安辦公

北市大安我的家
大安買屋大安賣屋大安房屋大安房子大安店面大安店舖大安辦公

北市大安我的家

大安買屋大安賣屋大安房屋大安房子大安店面大安店舖大安辦公

自由時報 – 2012年6月10日 上午4:27

〔自由時報記者徐義平／台北報導〕商仲指出，港資投資台灣房地產除賺取增值利潤外，也賺得匯差，因為兩頭賺的效益驚人，吸引不少港資到台灣投資房地產，尤其是兩岸決定要簽定ＥＣＦＡ時，港資認為，當初香港與中國簽定ＣＥＰＡ時，房價飆升的模式也會在台灣發生，因此，很早便到台灣投資房地產。

淡江大學產經系副教授莊孟翰指出，二○○三年香港與中國簽定ＣＥＰＡ後，中國資金為尋找安心的避風港，相當快速移入香港，到處投資房地產，造成香港房價大幅飆漲。因此，當時兩岸要簽ＥＣＦＡ，港資認為相同模式會在台灣上演，對於房地產增值的利潤有相當期待，便將資金轉進台灣投資房地產。近年來台灣房價已有相當程度的漲幅，港資選擇在此時獲利了結，陸續將資產轉換為現金，並看準時機，將台幣轉為港幣匯回香港總部，再賺取一波匯差。

莊孟翰指出，近期中國打房，香港房價高得嚇人，唯有台灣還具備投資增值的效益，因此，港資投資台灣房地產的比例將逐年升高。

中資先鋒部隊 來台探路

不少人認為港資是中資的先鋒部隊，而且部分中資藉由交叉持股取得港資公司的股權，表面上根本看不出來，因此，此波港資投資台灣房地產，應也有不少是具有中資背景。

莊孟翰指出，港資投資台灣房地產，主要獲利除租金收益、增值潛力，還有匯率優勢，近年隨著兩岸逐步開放投資項目，中資也摩拳擦掌準備將資金挪到台灣避險。

作者： 林惠琴 | 卡優新聞網 – 2012年6月9日 上午4:24
 奢侈稅上路屆滿一年，房價高「貴」的台北市

自由時報 – 2012年6月11日 上午4:35
記者張舒婷／專題報導

雖然政府打房措施不斷，但自用住宅買房需求不減，由財政部推動8大公股銀行承辦的「青年安心成家購屋優惠貸款」，首2年利率僅1.72%，深獲民眾青睞。內政部也推出「青年安心成家方案」，利率1.41%起跳，弱勢戶甚至可享不到1%優惠利率。由於財政部、內政部的優惠購屋專案可搭配使用，換言之，最高貸款額度可達720萬元，有購置自用住宅需求的民眾可多留意。

從民國99年起，財政部即開始推動「青年安心成家購屋優惠貸款」，今年也不例外，主要由8家公股銀行（台銀、土銀、合庫銀、兆豐銀、一銀、華銀、彰銀、台企銀）承作，每戶貸款額度最高500萬元，最高可貸8成，還款年限最長30年，含寬限期3年，本息分期平均攤還。

國庫署官員指出，「青年安心成家購屋優惠貸款」的貸款計息方式，以中華郵政公司的2年期定存利率來固定加碼計息，自7月6日起，中華郵政公司將調升存款利率幅度0.01個百分點至0.1個百分點之間，故購屋優惠貸款方案也配合升息，機動利率部分，前2年由目前的1.64%調升為1.72%，第3年起由1.94%調升為2.02%。至於內政部的「青年安心成家方案」，因為由政府補助利息，申貸條件較嚴，包括年所得等條件，門檻較高，但利率相對更便宜，前2年利率為零，全數由政府補助，第3年起，弱勢戶利率僅0.842%，一般戶也只要1.41%，可謂「俗又大碗」，每戶貸款最高上限各為200萬元，貸款年限最長30年（含寬限期5年）。

另外，內政部「住宅補貼之購置、修繕住宅貸款利息補貼」，近期也可望再次實施，據了解，每戶貸款額度將維持往年的220萬元，利率、貸款年限皆與「青年安心成家方案」相同。

營建署官員表示，民眾只能在這2個優惠方案中選擇其一，不能同時申請，銀行業者建議，有需要的民眾，可以與財政部推行的「青年安心成家購屋優惠貸款」混合使用，爭取最合適的申貸額度。

自由時報 – 2012年6月11日 上午4:25

〔自由時報記者林美芬／台北報導〕即使各項不利的因素持續增加，全台5月房市交易量降溫，較4月下滑約1成；但是，根據房仲業網路看屋者的數據統計，網上看屋民眾活躍度依舊，且有趁亂進場看屋的跡象，不過在同一項統計數字中顯示，看屋者多屬「低接買盤」，對於整體交易量沒有太大幫助。

根據好房網統計，2012年5月的全台看屋熱情指數（點閱率），台北市、台南市和高雄市3都持續加溫，點閱率紛紛來到2012年最高點，成為網友最感興趣的購屋區域，但買賣盤之間的價格差距仍大。

跟去年同期比較，台南市和高雄市分別以68.58%和49.67%的年度成長率，成為年度成長前兩名的縣市，據分析，中南部房市向來以自住客為主要買主，在自住買盤為需求的強力後盾下，受到奢侈稅於去年6月1日上路的影響幅度相對較低；再加上台南市長賴清德推動的多項利多政策、高雄市政府持續加碼青年購屋優惠貸款的受理名額，在在都讓南高兩都的買盤需求持續熱絡。

另外，賣盤壓力最沉重的是台北市和新竹市，瀰漫著濃厚的觀望氣氛，新竹市更以16.18%的單月增幅，成為委賣物件成長最多的縣市，房市賣壓最為沉重。

新竹市以16.18%的月成長率，登上七縣市冠軍，亦是2012年的最高點。好房網表示，因為歐美消費者指數持續低迷，對於台灣科技產業影響持續擴大，直接衝擊竹科園區；在無薪假、裁員等不看好未來的預期心理下，再加上之前竹北推案量大，支撐新竹房價的竹科新貴，傾向先出脫手中房屋，因此造成委賣量持續增加。

作者： 管婺媛╱台北報導 | 中時電子報 – 2012年6月8日 上午5:30
中國時報【管婺媛╱台北報導】

為滿足民眾居住需求、解決雙北市空屋過多問題，內政部長李鴻源昨天表示，將透過推動「租屋服務平台」，在一年內努力達成解決一千戶空屋的目標，將空屋租給弱勢者和一般民眾。

李鴻源上任後首推的「租屋服務平台」輔導及獎勵辦法草案已出爐，預計最快年底可上路。民進黨立委姚文智昨在立院內政委員會時質詢時，要求李應提出租屋服務平台期程與目標，「一千戶可不可以？」

李答詢時說，會在一年內努力解決一千戶空屋，轉租給弱勢與一般民眾。

李鴻源說，租屋服務平台主要意義在於結合「媒合與後續服務」，希望藉此改變租賃仲介的產業結構。目前內政部正與空屋率偏高的台北市、新北市政府討論可行性，並與民間業者商談合作空間。

營建署長葉世文指出，平台運作模式傾向由政府公開招標，分成北、中、南等區域，讓各區民間代銷業者或非營利組織競標承攬平台業務。

對於空屋持有者，平台業者除提供媒合服務，還要提供簽約、代收租金、房屋修繕與維護等租屋相關工作；空屋持有者不必與房客打交道，免去一切租屋瑣事，藉此吸引空屋持有者將空屋釋放出來，加入媒合平台。

對於平台業者，政府會拿出相關輔導與鼓勵辦法，包括補助行政管理費，同意業者收取合理的媒合手續費等，讓合理獲利成為業者承攬平台業務的誘因。

李鴻源也指出，一般人不願租房給中低收入、弱勢、殘疾者，導致弱勢者往往租不到房子。為改善此情況，政府會補助弱勢者租金，對成功媒合弱勢租屋的業者、房東，也會給予補助與租稅減免等優惠。不過，租稅減免優惠部分，還須與財政部溝通。

葉世文指出，讓空屋者釋出空屋、加入平台的最大問題就在於課稅。一對一承租關係，房東容易避稅；一旦加入平台，有租賃紀錄，就會被課稅。這部分也須與財政部溝通，看是否能提供租稅優惠。

作者： 管婺媛╱台北報導 | 中時電子報 – 2012年6月8日 上午5:30
中國時報【管婺媛╱台北報導】

情趣用品店、ＭＴＶ、ＰＵＢ未來恐不得出現於住宅區中，商業區也不得設置靈骨塔等設施！內政部部務會報昨天通過「都市計畫法臺灣省施行細則」修正草案，修正重點包括增訂住宅區禁止設置使用項目，明訂工業區申請公共服務設施及一般商業設施的使用土地總面積比例上限，草案也保障都市計畫保護區內土地作為農業生產等規定定。

根據修正草案規定，未來包括情趣用品店、汽車拖吊廠、ＭＴＶ、ＰＵＢ、動物園、零售市場等都不得出在住宅區出現。室內釣蝦場部份，除非設置地點距離道路十二公尺，且不妨礙居住安寧、公共安全與衛生，否則屬禁止項目。

作者： 賴寧寧 | 商業周刊 – 2012年6月6日 下午3:13
央行打房越打越狠！這次，連一般民眾的換屋、置產，都受到衝擊。

五月底起，央行實施第三波選擇性信用管制。相較於第一次、第二次信用管制，把購置第二屋貸款成數，一路從八成降到六成；這一次，央行鎖定第一屋貸款，若資金用途，是購買「管制區」( 指台北市、新北市十三區 ) 內的房子，貸款成數從七成降為六成，且，殺傷力最強的是，新舊屋的貸款金額將合併計算，以新屋房價的六成為上限，將迫使自備款不足、卻想在「管制區」購屋者，只能先賣房、再買房。

換屋族先受罪！
被迫先賣再買，成本更高

舉例說明，老王有一間台北市的舊公寓，零貸款，市價一千萬元，想在台北市換大一點的房子，市價一千五百萬元；過去，他可拿老屋貸款，假設借出六百萬元當頭期款，一千五百萬元的新屋，貸款六成，九百萬元，加上舊屋借出的六百萬元，總共一千五百萬元，只要簡單裝潢，便可換屋。

但，第三波選擇性信用管制實施後，上述做法就行不通。因為，老屋貸款要合併在新屋貸款裡，而新屋只能貸六成、九百萬元，但，九百萬元扣掉六百萬元，老王只能貸三百萬元。

在新制下，如果老王仍要換屋，只能先賣老屋，籌到現金，才能買新屋；但一家老小為了換屋，過戶、裝潢至少要花六個月，這段期間得在外租房子，相當麻煩。這將迫使現金不足的老王，選擇放棄。

除了換屋族受到影響，打算幫小孩、父母購置第二屋者，購屋門檻也大幅提高。偏偏，上述換屋、購置第二屋的民眾，占台北市購屋族的多數。根據永慶房屋最新資料，台北市購屋動機中，投資僅占五％，換屋、置產分別為三四％、二二％。亦即，為了打擊五％，卻要近六成的民眾跟著受罪。

央行「寧可錯殺一百，也不放過一人」，讓中產階級正常購屋需求，踢到鐵板。但資金充裕、與銀行關係良好的投資大戶，卻影響不大。

大戶有對策！
向海外調錢或換名目借錢

因為，這類大戶若有心炒房，就有辦法調度海外資金、利用人頭戶、或以其他名義向銀行借款。這也可以解釋，為何央行頻頻出手，北部精華區的豪宅、中古屋，價格還是一路往上爬，因為，信用管制只能管到沒錢的人，難以管制有錢的人。

每次央行出手，房市通常在短暫休息後，又持續上揚。根據信義房屋統計，二○一○年第二季推出第一次信用管制，當季台北市中古屋平均每坪單價約四十九萬元，隔季雖小幅拉回，其後又立刻走高；第二次信用管制更是失效，隔季房價不降反升；房價在今年第一季達五十六萬元新高，較第一次信用管制前、也就是兩年前，足足上漲兩成！

新北市房價更誇張，同期間，由每坪近二十二萬元，漲到近二十九萬元，漲幅超過三成。

央行每信用管制一次，房價就跳高一階，證明該政策工具已失效。第三次信用管制恐怕也難逃宿命。

房價越打越高！
資金源源不斷流入

淡江大學產經系副教授莊孟翰認為，房價越打越高，與資金源源不斷流入房市有關。台灣的房屋貸款，十年成長八九％，建築貸款成長二四二％，資金是房價的血脈，貸款容易，房價就漲。資金潮早就湧現，「為何等到房價出現三百萬元，才來關心房價？」莊孟翰質疑。

市場利率長期處於低檔，銀行體系資金氾濫，海外資金匯入，加上國內外投資環境不佳，資金轉往房市， 這些資金， 都是柴火。房價則像灶上的水壺，央行盡往壺裏加冰，也無法降溫。當一捆捆的薪柴不斷往灶裡燒，水能不沸嗎？

除非，台灣能夠阻斷海外資金流入，或者調升利率，否則，任何金融措施，都只有短暫嚇阻作用而已。

自由時報 – 2012年6月7日 上午4:23

〔自由時報記者陳永吉／台北報導〕政府頻頻打房，不過長虹建設（5534）董事長李文造卻認為，下半年房市還是量縮價格緩漲，房價漲幅約5％，主要是因為土地價格實在太貴，房價幾乎不可能下跌。

李文造說，房市跟自由經濟是綁在一起的，這種人為打房，都只能一時壓抑房價，但之後房價都會再漲5-10％，幾乎每年都是如此，過去在1973年及1979年短短時間就漲了一倍，但現在10年才漲一倍，這是相對緩和的漲幅，其實對整體經濟是有利的，況且房地產是火車頭工業，政府不應該一直想殺雞拔毛，毛都拔光了，就像如果房價一下子打趴5成，這對經濟並不是一件好事。

最近央行又推出豪宅禁貸政策，李文造認為，如果溯及既往，恐怕造成買方與建商簽約的貸款成數和完工實際貸款成數有落差，並造成買方的資金調度問題，而這也會讓買方考慮的時間拉長。

不過撇開政府政策，對於今年業績，李文造說，要看位於內湖洲子街的廠辦，8月委託商仲業者戴德梁行代為標售，若能成交，對業績的貢獻度達2個股本，就算今年沒賣掉，也是遞延到明年。

而今年已經推出的2個案子，包括總銷80億元的內湖豪宅案「天璽」，以及總銷11億元的南港中小坪數案「菁英」，2個個案全數賣光，下半年會推出鶯歌、林口案，主力還是放在大台北地區。

另外，長虹也將進軍中國房市，李文造透露，將跟台灣的電子公司合作，設立一家新公司，長虹持股超過50％，初期長虹將投資新台幣一億元，在武漢興建住宅，土地面積有100多畝，最快明年可以動工。

自由時報 – 2012年6月8日 上午4:30

〔自由時報記者林美芬／台北報導〕五月總統就職並沒有帶來喜悅，反而帶來一連串的政治及經濟利空，讓整體房市陷入低迷氣氛，在連走了兩個月的綠燈之後，住展雜誌5月住展風向球較4月份下降2分，落回黃藍燈，顯示市場已處於盤整，多以首購自用型買方為主力。

住展也預測，6月份市場的變化應該有限，受到政經局勢紛擾，依然會呈現「首購熱、換屋冷」的現象。

住展房屋網總監陳韻如表示， 5月份下半月起，換屋型買方及高總價買方，買氣明顯降溫，台北市精華區買氣陷入少見的低迷，目前市場主要仍以首購型買方為主力；今年3月及4月的市場供需反應都還不錯，供給量、媒體量、來人量及成交量都有一定水準，且為逐月成長，3至4月市況反應皆為綠燈。5月則出現盤整跡象，住展風向球雖僅小降2分，但已經落回黃藍燈，主要是議價率升高及房屋廣告量（批數）減少。

陳韻如分析，4月份才剛剛暫時平息的歐洲金融風暴，5月份卻又再起波瀾，西班牙的債信風險不斷升高， 經濟專家甚至預估， 最後西班牙可能比希臘更早退出歐元區，可見歐洲的未爆彈，難以拆除；證所稅風波更是5月份新聞的主角，不斷變動的稅改版本，引發財政部長辭職風暴，讓台灣的股市、房市，又添一樁利空。

陳韻如指出，5月份撐起買氣的區域，主要是外圍的淡水、基隆、蘆竹、桃園、八德等地，這些地區主打跨區域的首購族，現場皆積極舉辦促銷活動，首購型買方來人都不錯，淡水的大案每週來人量維持破百組，成交比縮小到10比1以下，淡水南段的建案，雖然不在捷運路線上，因為有2、3房產品，也創下不錯的銷售佳績。

除此之外，像是基隆的首購型產品建案，成交比也都在10比1以下；蘆竹、桃園及大溪等地，只要是首購型低總價產品，來人量及成交量都有不錯的表現，顯示首購族購屋受到總體景氣的影響較小。